부동산 규제 해제 이유 둔촌주공 헬리오시티

부동산 규제 해제 바뀐 점 요약

• 중도금 대출 제한 폐지 : 12억 이하만 대출 가능 했는데 폐지됨 ( 12억 이상도 대출 가능 )
• 전매 제한 완화 : 수도권 최대 10년에서 3년으로 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 변경
• 실거주 의무 폐지
• 1주택 청약 당첨자들은 기존 주택 처분 의무가 폐지
• 무순위 청약 무주택 요건 해제

 

둔촌주공 위한 부동산 규제 해제인가?

위 규제 해제를 보면 대부분의 기준이 둔촌주공 기준으로 규제를 해지했다는 여론의 반응이 많다. 그래서 기자들은 원희룡 국토부 장관에게 물어봤지만 원희룡 장관은 그런 것이 아니라고 답했다.

 

그런데 원희룡 장관은 그 전에 한 말이 있다. 부동산 미분양이 늘어나고 있는 상황과 거래 절벽이 있는 상황을 해소할 대안이 있다고 말했었다. 그다음에 나온 대책이 위와 같은 부동산 규제 해제 대책이다.

 

그런데 부동산 규제가 너무 빠르게 풀렸다는 시각이 많고 그 타이밍 또한 기가막히게 맞아떨어졌다. 둔촌주공 계약하는 1월 3일 시작되었고 대규모 단지 미분양을 막기 위해서 빠르게 나온 규제 같다는 시각이 많다.

 

둔촌주공은 현재 8천억 정도 긴급자금을 투입해 급하게 쓰고 갚아야 되는데 긴급자금을 갚을 수 있는 방법이 일반 분양금의 계약금으로 밖에 갚을 수 없는 상황이다. 현재 둔촌주공 계약이 80% 이상 되어야 긴급자금을 갚을 수 있다고 한다. 즉 둔촌주공 이번 계약률이 80% 이상 나와야 되는데 나오지 않으면 자금 흐름에 문제가 생길 것이고 그로 인한 여파가 추가로 일어날 것이다.

 

둔촌주공 주변 헬리오시티 시세 비교

둔촌주공 분양 당시 주변 헬리오시티가 17억 대 계약이 나왔고 당첨자 발표하고 이후 16억 거래가 나오고 현재 호가 15억 대까지 나왔다. 그렇다면 둔촌주공 같은 평형대 85m 같은 경우 분양가 13억 5천에 옵션 추가하면 14억 정도가 되는데 헬리오시티와 비교하면 둔촌주공 분양가격이 비싸다.

 

둔촌주공 미분양 나면 생기는 일

그래서 현재 둔촌주공은 미계약이 거의 확실시 되는 상황으로 흘러가고 있다. 만약 둔촌주공이 80% 계약을 못해서 긴급자금 대출 상환을 못하게 되면 파장이 어마어마하게 될 것으로 전문가들은 판단하고 있는데 레고랜드 사태처럼 부동산 PF 부실화 상황에서 둔촌주공까지 터지게 되면 우리나라 부동산 및 금융 쪽에 시한폭탄처럼 터질 것으로 정부는 판단했을 것이다. 그래서 정부는 말은 안 하지만 둔촌주공 계약률을 높이기 위해 빠르게 나온 부동산 규체 완화 대책이라고 전문가들은 보고 있다.

 

부동산 규제 완화 후 둔촌주공 분위기

현재 둔촌주공 미분양 관련 이야기는 계약률은 80% 넘을것으로 보고 있다. 전문가들은 미분양이 안 날 것으로 보고 있다. 미계약 5% 정도면 많이 날 것으로 보고 있다. 서울 사람들이라면 둔촌주공은 정말 매력적인 단지는 맞다.

 

둔촌주공 계약하면 로또인가?

부동산 규제 완화 직전에 계약을 포기한 사람들은 현재 배아파하고 있을 것이다. 그런데 지금 둔촌주공 계약한 사람들이 좋은 상황일까? 결론은 좋지 않다.

 

이유는 둔촌주공이 좋으려면 주변 아파트 가격이 올라야 된다. 둔촌주공의 가격도 덩달아 같이 올라간다. 근데 더 시야를 넓혀 서울 전체 경기도 전체 아파트 가격이 오르지 않는 상황이면 둔촌주공 계약한 사람은 좋지 않다. 계약 후 아파트 가격의 하락하는 상황이 발생할 상황이 생기기 때문이다.

 

강한 금리인상 이후 횡보하게 되고 규제 완화로 매도자들이 먼저 아파트를 팔고 떠나버리면 아파트 가격은 오를 수 없다. 둔촌주공 계약 후 규제 완화 효과로 몇 달 들썩거릴 수 있다. 이것으로 반등으로 착각할 수 있으나 근본적인 높은 금리로 인해 장기간 고금리 이자를 내면서 버틸 수 있는 사람은 그리 많지 않을 것이기 때문에 결국 하방 압력으로 인해 떨어질 것이다. 언제까지 떨어지는지 금리 완화되는 시점 후 장기간 시장 상황이 좋아지는 시기까지 기다려 된다는 전문가들이 많다.

 

즉 둔춘주공 계약을 포기한 사람들은 잠깐 기분이 안 좋을 수 있지만 장기간 봤을 때 다행으로 생각해야 된다.

 

둔촌주공 핵심 포인트 : 폭탄 돌리기

미분양의 책임을 누가 지는가를 잘 따져봐야 한다. 미분양이 나오면 조합원이 손해를 본다. 그런데 미분양이 안 나고 떨어지면 조합원은 이득을 얻게 된다. 그 손해는 지금 계약을 안 하려고 했다가 정부의 부동산 규제 완화 때문에 마음을 바꿔서 계약을 한 사람들이 손해를 떠안게 된다.

 

계약을 안 한 사람들은 손해가 생기지 않는다. 계약하고 가격이 떨어지면 계약한 사람이 손해를 보게 된다. 그런데 왜 조합원은 이익을 보느냐? 둔촌주공 계약이 다 되면 분양가에 한해서 계약한 사람들이 돈을 다 내게 된다. 그 돈을 가지고 분담을 한다. 예를 들어 추가부담금이 5억 정도 나왔다면 일반 분양분이 결정이 되어 있기 때문에 가격이 떨어지는 것은 중요하지 않다. 가격이 떨어지더라도 추가부담금은 다 내야 된다. 계약한 사람들이 돈 다 내는거를 조합원한테 분배해서 조합원들이 다 나눠 가지게 되는 구조다.

 

정부 상황

정부는 크게 봤을 때 경제에 미칠 상황을 고려해서 미분양이 안나게 만들어야 상황인데 누군가는 손해를 볼 수 밖에 없는 구조가 되었다. 정부는 부동산 상승 의도는 없다. 현재 고금리로 규제를 풀어 완충 역할을 할 뿐이다. 완충 역할을 하기 위해 둔촌주공 계약자들을 활용해 경제를 어느 정도 막고 그 손해는 계약자들 너희가 감수해라 선택은 당신이 했으니까 라는 숨겨진 의도가 있다. 개인들의 손해를 바탕으로 조합원들을 살리는 구조다.

 

결론

아파트 가격이 올라가지 않는 상황의 부동산 규제 완화는 혜택이 아니다. 아파트 완판은 중요하지 않다. 부동산 추세는 바꿀 수 없다.