부동산 하반기 미분양 집값 폭락 해석

부동산 전문가들은 공급이 부족해서 상승할 것이라고 말한다. 그런데 미분양은 증가하고 있는 공급이 부족하다고 하는데 어떻게 해석해야 될까?

 

공급 부족을 말하는 사람들은 '입주 물량' 을물량'을 말하는 것이다. 뉴스에서 말하는 것은 '분양 물량'을 말한다. 이 두 가지는 다른 것이다.

 

일반인이나 전문가 이야기를 들어보면 분양에 대한 이해도가 떨어진다는 것을 알 수 있다. 그래서 분양에 대한 개념을 알아본다.

 

보통 입주 물량과 분양은 다르지만 결국 공급이라고 말한다. 예를 들어 "입주 물량이 많으면 미분양이 늘어난다"는 말은 틀린 말인데 전문가들은 미분양이 늘어나고 있다는 근거를 입주 물량으로 잡는다. 일반인 입장에서 보면 '그렇구나' 하고 넘어간다. 그런데 완전히 다른 물건이다.

 

입주 물량이란?

말 그대로 현재 입주하고 있는 것이다. 3년 전에 분양했던 것이 집을 다 짓고 나서 현재 입주하는 것이다. 이 한 가지만 개념만 알아도 '입주'와 '분양' 은 다르다. 여기서 차이는 3년의 시간차가 생기는 것이다. 지금 분양하는 것은 입주 물랴이 3년 후에 생기게 된다. 그래서 공급을 이야기할 때 문제가 생기는 원인은 입주 물량과 분양 물량 모두 공급으로 친다는 것이다.

 

그렇다면 실제적인 공급은 무엇이냐?

분양이 실제적인 공급이다. 매매가 일어나는 시점 즉 이 물건이 내 물건이다 하는 시기 분양받기 위해 부동산 계약서를 작성하는 시기를 공급으로 봐야 된다. 입주하는 시기는 잔금을 치르는 시기 즉 물건값을 저눕 내는 시기일 뿐이다.

 

미등기 전매란?

입주해야 새 아파트가 생기는 것이라고 생각할 수 있다. 이런 개념이 왜 생겼냐면 옛날에는 '미등기 전매'라는 개념이 있었다. 현재는 불법이지만 옛날에는 가능했다. 여기서 미등기 전매란? 일반 아파트를 계약을 하고 잔금 치를 때 다시 팔아버리는 것을 말한다. 옛날에 이 거래를 많이 했던 사람들이 공인중개사였는데 이 당시 공인중개사들이 돈을 많이 벌었던 이유이기도 하다.

 

예를 들면 급매물이 나오면 누가 봐도 대박인 경우 공인중개사 급매물을 사서 잔금기간을 약 6개월 정도 길게 잡고 그동안 물건을 매매할 사람을 구해서 프리미엄을 붙여 팔았던 시절이 있다. 누가 봐도 공정하지 않은 거래이고 투기를 일으키는 요인으로 보면서 미등기 전매가 없어졌다.

 

미등기란?

현재 부동산 매매 계약을 하면 잔금을 치면서 등기로 연결이 되는데 미등기로 하면 잔금 치르지 않고 등기를 내 이름으로 돌리지 않고 부동산 거래하는 것을 말한다. 현재 정상적인 매매는 내 이름으로 가져와서 등기부등본에 내 이름을 올려야 되는데 그 과정을 생략하고 넘기면서 중간 시세차익을 먹는 거래를 말한다.

 

그런데 미등기 전매와 분양의 개념이 똑같다?

내가 분양을 받고 계약을 쓰고 가지고 간다. 3년 후 입주해서 등기를 치는데 중간에 전매를 하면 내 이름으로 등기가 없는데 프리미엄을 붙여 파는 것이 미등기 전매가 된다. 말만 다르고 개념은 같다.

 

그럼 불법인가요? 아니다. 다 똑같은 어떤 차이가 나는가?

'시간차'가 생긴다. 일반 아파트 매매 시 잔금 3년 뒤로 준다는 것이 다르다. 그리고 어떤 것이 실제적인 공급이냐고 물으면 분양 단계에서 나타는 것이 공급이다. 즉 계약할 때와 입주할 때를 하나로 봐야 된다는 것이다. 3년이라는 시간 때문에 개념을 따로 나누는 것이 생길 수 있지만 분양과 입주는 하나의 개념으로 봐야 된다. 입주 물랴은 분양이 끝나고 소유자가 정해져 있는 것이다. 실제적인 매매 공급 효과를 하지 않는다.