토지분필 방법 4가지 고려사항 근저당권 설정 변경 비용

토지분필 방법 두 필지였든 대지를 합평했는데 다시 원래대로 분필 할 수 있는 방법에 대해 알아봅니다. 매매하려고 하는데 한 필지만 사겠다고 해서 토지분필하려고 합니다. 합평 전에도 대출이 있었고 지금도 대출이 있습니다.

 

토지 분할은 가능하지만, 현재 상황에서 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.

 

토지분필 고려 사항

 

1. 분할 가능 여부 확인

 

• 지목 확인: 합병된 토지의 지목이 대지인 경우 분할이 가능합니다.
• 면적 확인: 분할 후 각 필지가 해당 지역의 최소 분할 면적 기준을 충족해야 합니다. 이 기준은 지역마다 다르므로 해당 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
• 도시계획 확인: 해당 토지가 도시계획상 분할 제한 지역에 해당하는지 확인해야 합니다.

 

2. 대출 관련 문제 해결

 

• 금융기관 동의: 토지를 분할하려면 현재 대출을 받은 금융기관의 동의가 필요합니다. 분할 후에도 대출금 상환 계획을 제시해야 합니다.
• 근저당권 설정 변경: 분할 후 각 필지에 대한 근저당권 설정을 변경해야 합니다. 이 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

 

3. 분할 절차

 

1. 측량: 분할하려는 경계를 정확하게 측량해야 합니다.
2. 분할 신청: 지적공사에 분할 신청서를 제출하고 필요한 서류를 첨부해야 합니다.
3. 등기: 분할된 토지에 대한 새로운 등기를 신청해야 합니다.

 

4. 매매 관련

 

• 매매 계약: 분할된 토지 중 일부를 매매하려면 매수인과 매매 계약을 체결해야 합니다.
• 소유권 이전 등기: 매매 계약 후 매수인에게 소유권 이전 등기를 해야 합니다.

 

5. 추가 조언

 

• 전문가 상담: 토지 분할 및 매매 절차는 복잡하므로 법무사나 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
• 세금: 토지 분할 및 매매 과정에서 취득세, 양도소득세 등 세금 문제가 발생할 수 있으므로 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

 

근저당권 설정 변경 비용

 

근저당권 설정 변경 시 추가 비용이 발생합니다.

 

근저당권 설정 변경 비용

 

• 등록면허세: 변경하려는 채권최고액에 따라 달라집니다. 일반적으로 채권최고액의 0.2%입니다. (최소 6,000원) 지방교육세: 등록면허세의 20%입니다.
• 등기신청수수료: 건당 15,000원입니다.
• 국민주택채권매입: 채권최고액이 2,000만원 이상인 경우 채권을 매입해야 하며, 비용은 채권최고액의 1%입니다.
• 법무사 수수료: 법무사를 통해 진행하는 경우 수수료가 발생합니다.

 

예시

 

채권최고액이 1억원이고 법무사를 통해 진행하는 경우를 가정해 보겠습니다.

 

• 등록면허세: 1억원 * 0.2% = 200,000원
• 지방교육세: 200,000원 * 20% = 40,000원
• 등기신청수수료: 15,000원
• 국민주택채권매입: 1억원 * 1% = 1,000,000원 (할인율 적용 가능)
• 법무사 수수료: 약 10만원 ~ 20만원 (변동 가능)

 

총 비용: 약 1,355,000원 + 법무사 수수료

 

참고

 

• 위 예시는 대략적인 비용이며, 실제 비용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
• 국민주택채권은 할인하여 매입할 수 있으므로 실제 부담 금액은 줄어들 수 있습니다.
• 법무사 수수료는 법무사마다 다르므로 여러 곳을 비교해 보는 것이 좋습니다.

 

추가 조언

 

• 근저당권 설정 변경은 복잡한 절차이므로 법무사와 상담하여 진행하는 것이 안전하고 효율적입니다.
• 금융기관과 협의하여 근저당권 설정 변경에 따른 추가 비용 부담 등을 미리 논의하는 것이 좋습니다.

 

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