전세 계약 갱신 2년 만기 집주인 임대료 상승 제한 및 갱신권 사용 강요

전세계약 시 계약 갱신권 사용 2년 전세계약이 만기 되었습니다. 시세보다 약간 비싸게 계약했고 현재도 좀 더 높은 전세가입니다. 부동산에서 연장하고 싶으면 금액은 그대로 (시세보다 높음)하되 계약갱신권 사용으로 연장한 것으로 계약서 만들자는데 이게 맞는 건가요?

 

집주인이 월세계약을 맺고 싶어 하니 전세를 유지하려면 계약갱신권을 사용해야 한다는 논리입니다.

 

전세계약 갱신관련 위 질문 문제점 및 대처 방안

1. 계약갱신청구권 사용 시 임대료 상승 제한

 

계약갱신청구권을 사용하여 전세 계약을 연장할 경우, 임대인은 임대료를 직전 계약 임대료의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 따라서 부동산에서 제안하는 "금액은 그대로 (시세보다 높음)하되 계약갱신청구권 사용"은 법적으로 불가능합니다.

 

2. 계약갱신청구권 사용 강요

 

집주인이 월세 계약을 원한다는 이유로 세입자에게 계약갱신청구권 사용을 강요하는 것은 부당합니다. 계약갱신청구권은 세입자의 권리이며, 세입자가 원하지 않을 경우 사용하지 않을 수 있습니다.

 

3. 부동산의 역할

 

부동산은 중개인으로서 임대인과 임차인 모두에게 공정하고 투명하게 정보를 제공하고 중재해야 합니다. 하지만 현재 부동산은 임대인의 편에 서서 세입자에게 불리한 조건을 제시하고 있습니다.

 

대처 방안

1. 법률 자문: 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회(1588-2145)에 문의하여 정확한 법률 자문을 받으세요.
2. 계약갱신청구권 행사 여부 결정: 계약갱신청구권을 사용할지, 아니면 새로운 전셋집을 알아볼지 신중하게 결정하세요.
3. 부동산과의 대화: 부동산에 법률에 어긋나는 제안임을 명확하게 밝히고, 공정한 중개를 요구하세요.
4. 집주인과의 대화: 가능하다면 집주인과 직접 대화하여 상황을 설명하고, 원만한 합의점을 찾도록 노력하세요.

주의 사항

• 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
• 계약갱신청구권 행사 시 내용증명 우편 등 증거를 남기는 것이 좋습니다.
• 부동산의 불공정한 중개 행위는 공인중개사법 위반에 해당될 수 있습니다.

전세계약 갱신 청구권 법적 기준

전세계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 1회에 한하여 계약 기간을 2년 연장할 수 있는 권리입니다.

 

행사 요건

• 계약 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 행사해야 합니다. (예: 2024년 12월 31일 만료되는 계약의 경우 2024년 6월 30일부터 10월 31일까지 행사 가능) 대상 계약: 2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다.
• 횟수 제한: 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

효과

• 계약 연장: 계약갱신청구권 행사 시 계약 기간이 2년 연장됩니다.
• 임대료 상승 제한: 임대인은 임대료를 직전 계약 임대료의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신 배제: 계약갱신청구권 행사 시 묵시적 갱신은 발생하지 않습니다.

행사 방법

• 서면 통보: 임차인은 임대인에게 내용증명 우편 등 서면으로 계약갱신청구권 행사 의사를 통보해야 합니다.
• 증거 확보: 통화 녹음, 문자 메시지 등 증거를 확보하는 것이 좋습니다.

참고 사항

• 계약갱신청구권 행사 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. (단, 해지 통보는 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.) 임대인은 다음과 같은 사유가 있는 경우 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.
  • 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  • 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등

주의 사항

• 계약갱신청구권은 임차인의 권리이므로 임대인이 강요할 수 없습니다.
• 계약갱신청구권 행사와 관련하여 분쟁이 발생할 경우 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회(1588-2145)에 도움을 요청할 수 있습니다.

집주인 전세 계약 갱신 거절할 경우 대처 방법

집주인이 전세 계약 갱신을 거절할 경우, 세입자는 다음과 같은 대처 방법을 고려할 수 있습니다.

 

1. 거절 사유 확인

• 집주인에게 계약 갱신 거절 사유를 명확히 확인하고, 관련 증빙 자료를 요청합니다.
• 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 실제 거주 여부를 확인할 필요가 있습니다. (예: 확정일자 확인, 주민등록 전입 여부 확인 등) 집주인이 허위로 실거주를 이유로 거절하는 경우, 손해배상 청구를 고려할 수 있습니다.

2. 협의 시도

• 집주인과 대화를 통해 갱신 거절 사유를 해결할 방법을 모색합니다. (예: 갱신 기간 단축, 임대료 조정 등)
• 협의가 어려울 경우, 제삼자(변호사, 공인중개사 등)의 도움을 받아 협상을 진행할 수 있습니다.

3. 법적 대응

• 집주인의 거절 사유가 정당하지 않거나, 허위 실거주 등의 사유로 거절하는 경우, 법적 대응을 고려할 수 있습니다.
• 손해배상 청구: 집주인의 갱신 거절로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회: 분쟁 조정 신청을 통해 문제 해결을 시도할 수 있습니다.

4. 기타 대응

• 새로운 전셋집을 알아보는 등 현실적인 대안을 마련합니다.
• 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차상담센터(1588-2145) 등 관련 기관에 상담을 요청하여 도움을 받습니다.

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