양도세 비과세 일시적 2주택 가능 및 아파트 5년 장기보유특별공제율 혜택

아파트 양도세에서 장기보유거주 혜택에 대해 알고 보겠습니다. 현재 살고 있는 아파트를 2019년 10월 매수하여 그때부터 거주 보유하고 있어요 송파구여서 투기과열지구(조정지역)에 해당됩니다.

 

2024년 6월 비조정지역 아파트를 매수하였다가 가져가기 힘들어 2024년 7월에 바로 다시 매도하였어요. 이럴 경우 지금 거주하는 송파구 아파트를 내년 1월에 매도할 시 1 가구 1 주택이 적용되어 양도세가 비과세 되는 것은 알지만 12억 이상 차액분 관련하여 장기보유거주특별공제 5년이 적용되어 양도세가 계산될까요?

 

중간에 짧지만 일시적으로 2 주택인 적이 있어 혹시나 양도세 계산 시 1 주택 장기보유특별공제 적용에 문제가 있을지 알아보겠습니다.

 

1. 일시적 2주택 비과세 특례

 

2024년 6월에 비조정대상지역 아파트를 매수하셨다가 7월에 매도하셨기 때문에, 일시적 2 주택 비과세 특례 요건을 충족할 가능성이 높습니다. 이 특례는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

 

• 종전 주택(송파구 아파트)을 취득한 후 1년 이상 지난 시점에 신규 주택(비조정대상지역 아파트)을 취득 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 이 요건을 충족한다면, 송파구 아파트를 양도할 때 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 장기보유특별공제

 

1세대 1주택 비과세 혜택을 받더라도, 양도차익이 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

• 보유기간: 2019년 10월부터 2025년 1월까지 약 5년 3개월
• 거주기간: 2019년 10월부터 2025년 1월까지 약 5년 3개월

 

따라서, 5년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 공제율은 보유 및 거주 기간에 따라 달라지며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

 

3. 일시적 2 주택과 장기보유특별공제

 

일시적 2주택2 주택 기간이 있었다고 해서 장기보유특별공제 적용에 문제가 되지는 않습니다. 다만, 비과세 혜택을 받기 위해서는 앞서 언급한 일시적 2 주택 비과세 특례 요건을 충족해야 합니다.

 

4. 추가 확인 사항

 

• 9억 원 초과분 양도세: 1세대 1주택 비과세 혜택을 받더라도, 양도가액이 9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
• 지방소득세: 양도소득세 외에 지방소득세도 납부해야 합니다.

 

결론

 

일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족한다면 송파구 아파트 양도 시 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 12억 원 초과분에 대해서는 5년 이상 보유 및 거주에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

정확한 세액 계산은 양도가액, 취득가액, 필요경비 등을 고려하여 세무 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다.

 

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1. 조정대상지역 2년 거주 요건

 

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 중 하나로 2년 이상 거주 요건이 추가되었습니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택은 이 요건이 폐지되었습니다.

 

따라서, 질문자님의 경우 2019년 10월에 송파구 아파트를 취득했으므로 2년 거주 요건을 충족해야 합니다. 다행히 2025년 1월에 매도 예정이므로 해당 요건을 충족할 것으로 보입니다.

 

2. 장기보유특별공제율

 

장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같이 적용됩니다.

보유기간	거주기간	공제율
3년 이상	-	10%
4년 이상	-	20%
5년 이상	-	30%
6년 이상	-	40%
7년 이상	-	50%
8년 이상	-	60%
9년 이상	-	70%
10년 이상	-	80%

 

3. 일시적 2주택 비과세 특례 요건 상세

 

• 종전 주택 보유 기간: 종전 주택을 취득한 후 1년 이상 지난 시점에 신규 주택을 취득해야 합니다.
• 신규 주택 소재지: 신규 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 어디든 취득할 수 있습니다.
• 종전 주택 양도 기한: 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.
• 세대 구성원 전원 신규 주택으로 전입: 신규 주택 취득 후 세대 구성원 전원이 신규 주택으로 전입신고를 하고 실제 거주해야 합니다. (단, 예외 사항 존재)

 

4. 양도소득세 계산 시 주의사항

 

• 취득 당시 기준시가: 취득 당시 기준시가가 없는 경우 환산가액으로 계산해야 합니다.
• 필요경비: 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료 등 필요경비를 공제받을 수 있습니다.
• 장기보유특별공제 한도: 장기보유특별공제는 연간 6억 원 한도로 적용됩니다.

 

5. 세무 전문가 상담

 

양도소득세는 복잡한 계산 과정을 거치므로 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하여 송파구 아파트 양도 시 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 양도차익 12억 원 초과분에 대해서는 5년 이상 보유 및 거주에 따른 장기보유특별공제를 적용받아 양도소득세를 절감할 수 있습니다.

 

다만, 정확한 세액 계산은 양도가액, 취득가액, 필요경비 등을 고려해야 하므로 세무 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다.

 

추가적으로 2년 거주 요건, 장기보유특별공제율, 일시적 2주택 비과세 특례 요건 등을 꼼꼼히 확인하시고, 양도소득세 계산 시 주의사항을 숙지하여 불이익이 없도록 준비하시기 바랍니다.

 

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