아파트 후순위 담보대출 경매 절차 및 깡통 전세 사기 예방법

아파트 후순위 담보대출이 경매로 넘어가면 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 후순위 담보대출은 쉽게 말해 1순위 근저당 설정 이후에 추가로 설정된 담보대출입니다. 경매가 진행될 경우, 배당 순위에 따라 돈을 돌려받게 되는데, 후순위 담보대출은 선순위 채권자들보다 늦게 배당받게 됩니다.

 

아파트 후순위 담보대출 경매 진행되면 일어나는 일

경매 진행 과정 및 후순위 담보대출자의 상황

1. 경매 개시 결정: 법원은 경매 신청이 접수되면 경매 개시 결정을 내립니다.
2. 경매 절차 진행: 감정평가, 현황조사, 매각물건 명세서 작성 등의 절차가 진행됩니다.
3. 배당요구 종기: 법원은 배당요구 종기를 공고하고, 채권자들은 이 기간 내에 배당요구를 해야 합니다. 후순위 담보대출자도 반드시 배당요구를 해야 합니다.
4. 경매 진행 (입찰, 낙찰): 입찰 및 낙찰 절차가 진행됩니다.
5. 배당: 낙찰 대금에서 경매 비용을 제외한 금액을 배당 순위에 따라 채권자들에게 분배합니다.

후순위 담보대출자의 배당 순위

 

후순위 담보대출자는 선순위 근저당권자, 당해세(재산세, 종합부동산세 등), 임차인(전세권, 확정일자 등) 등보다 후순위로 배당받습니다. 따라서 경매 낙찰가가 낮거나 선순위 채권액이 많을 경우, 후순위 담보대출자는 원금을 전부 회수하지 못할 가능성이 높습니다.

 

후순위 담보대출자가 취할 수 있는 조치

• 배당요구: 반드시 배당요구 종기 내에 배당요구를 해야 합니다.
• 경매 참여: 직접 경매에 참여하여 낙찰받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
• 채무 조정: 경매 전에 채권자와 협의하여 채무 조정을 시도해 볼 수 있습니다.
• 법률 전문가 상담: 경매 절차 및 권리 분석 등에 대해 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

최근 아파트 경매가 많아진 이유

깡통전세 사기가 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다. 깡통전세 사기는 전세보증금이 주택 매매가격과 비슷하거나 높아 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있는 전세 계약을 의미합니다.

 

깡통전세 사기가 후순위 담보대출 경매 증가에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

1. 깡통전세 증가: 부동산 가격 급등과 전세 제도 악용으로 깡통전세가 증가하면서, 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘어났습니다. 이러한 세입자들은 집주인에게 전세보증금 반환 소송을 제기하거나, 경매를 신청하여 채권을 회수하려고 합니다.
2. 후순위 담보대출 취약성: 깡통전세 주택은 대부분 선순위 근저당과 후순위 담보대출이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 경매가 진행될 경우, 선순위 채권자들이 먼저 배당받기 때문에 후순위 담보대출 채권자는 원금을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 이에 따라 후순위 담보대출 채권자는 손실을 최소화하기 위해 경매를 신청하는 경우가 많아집니다.
3. 깡통전세 관련 경매 증가: 깡통전세 사기 피해자들이 경매를 신청하는 사례가 늘어나면서, 후순위 담보대출 경매도 함께 증가하는 경향을 보입니다. 특히 최근 깡통전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서, 관련 경매 건수도 급증하고 있습니다.
4. 부동산 시장 침체: 최근 금리 인상과 부동산 시장 침체로 인해 집값이 하락하면서, 깡통전세 문제가 더욱 심각해지고 있습니다. 이는 후순위 담보대출 채권자들의 불안감을 증폭시켜 경매 신청을 부추기는 요인으로 작용합니다.

결론적으로, 깡통전세 사기 증가는 후순위 담보대출 경매 증가에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인 중 하나입니다. 깡통전세 문제 해결과 함께 후순위 담보대출 관련 제도 개선이 필요한 시점입니다.

 

깡통 전세 사기 예방법

전세 사기는 세입자의 소중한 전 재산을 잃게 만들 수 있는 심각한 범죄입니다. 철저한 대비만이 피해를 예방할 수 있습니다. 전문가가 알려주는 전세 사기 방지 방법을 꼼꼼히 확인하고 안전한 전세 계약을 체결하세요.

 

1단계: 계약 전 철저한 확인

• 시세 파악:해당 지역 및 주택 유형의 시세를 꼼꼼히 파악하여 지나치게 낮은 가격의 매물은 의심해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, KB 부동산 시세, 한국부동산원 부동산테크 등을 활용하여 시세를 확인하세요.
• 등기부등본 확인:등기부등본을 통해 소유자 확인, 근저당 설정 여부, 선순위 권리 관계 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람 및 발급 가능합니다.
• 계약 당사자 확인: 계약 상대방이 실제 소유자인지 신분증과 등기부등본을 대조하여 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
• 집 상태 확인: 직접 방문하여 누수, 균열 등 하자 여부를 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받으세요.
• 특약사항 명시: 계약서에 특약사항을 명시하여 분쟁 발생 시 대비해야 합니다. 예를 들어, "임대인은 계약 전 발생한 모든 하자에 대해 책임진다.", "임대인은 전세 계약 기간 동안 해당 주택을 담보로 대출받지 않는다." 등의 특약을 추가할 수 있습니다.

2단계: 계약 후 안전장치 마련

• 전입신고 및 확정일자:계약 당일 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하여 경매 시 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 절차입니다.
• 전세보증금반환보증보험 가입:HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등에서 제공하는 전세보증금반환보증보험에 가입하여 전세금 미반환 위험에 대비해야 합니다. 보증보험 가입 요건 및 절차는 각 기관 홈페이지에서 확인 가능합니다.
• 임대인의 세금 체납 확인:국세청 홈택스, 위택스 등을 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여 체납 시 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비해야 합니다.
• 전세 계약 내용 공인중개사 확인: 계약 내용에 대해 공인중개사에게 설명을 듣고, 계약서에 공인중개사의 서명 및 날인을 받아야 합니다.

3단계: 전세 사기 의심 시 대처 방법

• 즉시 신고:전세 사기가 의심될 경우 즉시 경찰, 주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단 등에 신고하여 피해를 최소화해야 합니다.
• 증거 확보: 계약서, 문자 메시지, 통화 녹음 등 증거를 확보하여 법적 대응에 대비해야 합니다.
• 법률 전문가 상담: 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받아 법적 절차를 진행하고 권리를 보호받아야 합니다.

전문가 Tip

• 안심전세 App 활용:HUG에서 제공하는 안심전세 App을 통해 전세 사기 위험도, 시세 정보, 집주인 정보 등을 확인할 수 있습니다.
• 전세 계약 전문 공인중개사 이용: 전세 계약 경험이 풍부한 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 계약 내용에 대해 충분히 설명을 들어야 합니다.
• 지속적인 관심: 전세 계약 기간 동안 임대인의 재정 상황, 주택 가격 변동 등에 지속적인 관심을 가져야 합니다.

전세 사기는 예방이 최선입니다. 전문가가 알려주는 정보를 바탕으로 철저히 대비하여 안전한 전세 생활을 누리세요.

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