근저당 보증금 반환 경매 채권 법률 절차

안녕하세요 근저당 관련해서 2가지 질문이 있습니다.

 

최근 보증금 2500만 원에 월세 23만 원으로 입주하려고 하는데 근저당이 1억 천만 원 정도로 잡혀있고 해당 건물 실 거래 가는 1억 6천입니다.

 

질문 1. 해당 건물이 있는 지역의 최우선 변제 금액이 2800만 원이라면 저는 1순위 근저당 금액을 제외하고도 보증금 전액을 반환받을 수 있는 거죠?

 

질문 2. 집주인과 월세 계약서 작성 후 해당 건물에 관련해서 또 다른 근저당을 잡아도 순위가 제가 2순위 추가로 잡은 근저당 순위가 3순위이니 계약 이후 집주인이 추가로 잡는 근저당에 관련해서는 굳이 신경 쓸 필요가 없을까요??

 

근저당 관련 질문 답변

질문 1. 보증금 반환 가능 여부

 

답변

 

잠재적으로 보증금 전액을 반환받을 수 있지만, 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

 

1. 부동산 가치 변동

• 현재 실 거래 가는 1억 6천만 원이지만, 미래에는 가격이 변동될 수 있습니다.
• 만약 가격이 1억 천만 원 이하로 떨어지면, 1순위 근저당권자만 채권을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다.
• 이 경우, 2순위인 질문자님은 부족한 금액만큼 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

2. 경매 시 가격

• 부동산이 경매에 붙더라도, 낙찰가가 1억 천만 원 이상이 될 가능성이 높습니다.
• 낙찰가가 1억 천만원 이상이면, 질문자님은 보증금 전액을 회수할 수 있습니다.

3. 기타 채권 존부

• 1순위 근저당 외에 다른 채권이 존재할 수 있습니다.
• 만약 다른 채권이 존재하면, 1순위 근저당 채권을 모두 변제한 후 남은 금액으로 다른 채권을 변제해야 합니다.
• 남은 금액이 부족하면, 질문자님은 부족한 금액만큼 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

4. 법률 절차

• 보증금 반환을 위해서는 법적 절차를 거쳐야 합니다.
• 이 과정에는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

결론적으로, 보증금 전액을 반환받을 가능성이 높지만, 확실하지는 않습니다.

계약 전에 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

질문 2. 추가 근저당 설정

 

답변

 

예, 계약 후 집주인이 추가로 설정하는 근저당은 질문자님의 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

1. 근저당 순위

• 질문자님은 현재 2순위 근저당권자입니다.
• 집주인이 추가로 근저당을 설정하면, 질문자님의 순위는 3순위 이하로 밀려날 수 있습니다.

2. 채권 변제

• 부동산이 경매에 붙거나 강제집행을 당할 경우, 채권은 순위에 따라 변제됩니다.
• 3순위 이하 근저당권자는 1순위 및 2순위 채권을 모두 변제한 후 남은 금액으로만 채권을 회수할 수 있습니다.

3. 위험 부담 증가

• 순위가 낮을수록 채권 회수 가능성이 낮아지고, 위험 부담이 증가합니다.

4. 계약 조항 확인

• 계약서에 추가 근저당 설정에 대한 조항이 있는지 확인해야 합니다.
• 조항에 따라 질문자님의 권리가 제한될 수 있습니다.

5. 전문가 상담

• 추가 근저당 설정에 대한 정확한 정보와 영향을 파악하기 위해서는 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

결론적으로, 계약 후 집주인이 추가로 근저당을 설정하는 것은 질문자님에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

계약 전에 추가 근저당 설정 가능 여부 및 조건을 명확하게 확인하고, 전문가와 상담하여 권리를 보호하는 것이 중요합니다.

 

근저당이란?

근저당은 부동산을 담보로 장래 발생할 불특정 채권을 확보하는 제도입니다. 쉽게 말하면, 미래에 발생할 수 있는 채무를 대비하여 미리 부동산을 담보로 잡는 것입니다.

 

근저당의 특징

• 장래 채권 확보: 아직 발생하지 않은 채무까지 담보할 수 있습니다.
• 지속적 거래관계에 유용: 계속적인 거래 관계에서 발생하는 여러 채권을 한 번에 담보할 수 있습니다.
• 액수 변경 가능: 채무 잔액 변동에 따라 담보액도 자동으로 변경됩니다.
• 부동산 점유 유지: 채무자는 부동산을 계속 점유하고 사용할 수 있습니다.

근저당 설정 절차

1. 근저당 설정 계약 체결: 채무자와 채권자는 근저당 설정 계약을 체결합니다.
2. 부동산등기부등본 명의 변경: 근저당 설정 사실이 부동산등기부등본에 기재됩니다.
3. 금융감독원 신고: 금융감독원에 근저당 설정 사실을 신고합니다.

근저당의 장점

• 채권자 입장: 채무 불이행 시 부동산을 통해 채권을 확보할 수 있습니다.
• 채무자 입장: 장래 채무를 대비하여 자금 조달이 가능합니다.

근저당의 단점

• 채무자 입장: 부동산 처분이 제한됩니다.
• 채권자 입장: 부동산 가격 하락 시 채권 회수가 어려울 수 있습니다.

근저당과 관련된 용어

• 채권최고액: 담보할 수 있는 최대 채무 금액
• 순위: 여러 근저당이 설정된 경우, 채권 변제 우선순위
• 정기결산: 채무 잔액을 확인하고 담보액을 조정하는 절차

근저당 관련 추가 정보

근저당 설정 시 고려 사항

• 채무 상환 능력: 채무를 상환할 수 있는 능력이 있는지 확인해야 합니다.
• 부동산 가치 변동: 부동산 가치 변동에 따른 위험을 고려해야 합니다.
• 금리: 근저당 대출 금리는 시장 금리에 따라 변동될 수 있습니다.
• 수수료: 근저당 설정 시 발생하는 수수료를 고려해야 합니다.
• 조기상환 조항: 조기 상환 시 발생하는 페널티를 확인해야 합니다.

근저당 관련 용어

• 정기결산: 채무 잔액을 확인하고 담보액을 조정하는 절차
• 특정근저당: 특정 채권을 담보하는 근저당
• 한정근저당: 최고액을 정하지 않고 설정하는 근저당
• 순포괄근저당: 채권최고액 외에 다른 채권까지 담보하는 근저당

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